103/08/25-【建設公司營業稅】刻意壓低房屋售價，國稅局將依時價調整補稅

房價屢創新高，但依現行法令出售土地，不須繳納營業稅及所得稅，以致業者往往壓低房屋售價，而提高土地售價，甚以低報銷售總價降低應稅房屋款收入規避稅負，造成國庫損失。

國稅局最近加強蒐集轄內黃金地段之房地銷售時價資料，一旦發現業者銷售房地其銷售總價或房屋售價偏低，或房地比異常情事，倘業者無法說明售價偏低之正當理由及提供相關證據時，該局即將依時價調整銷售額，依法補稅。依該局進一步說明，所謂時價有以下幾種資料可供參考：

（一） 報章雜誌所載市場價格。

（二） 各縣市同業間帳載房屋同一月份之加權平均售價。

（三） 不動產估價師（聯合）事務所之估價資料。

（四） 銀行貸款評定之房屋款價格。

（五） 臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之時價。

（六） 大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。

（七） 出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。

（八） 法院拍賣或國有財產局等出售公有房屋之價格。

（九） 依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。

（十） 時價資料同時有數種者，得以其平均數為當月份時價。

國稅局最近就蒐集之課稅資料與業者申報營業稅資料分析，就顯有異常部分請業者提供相關銷售合約書、帳簿憑證及相關文據，查核結果發現確有部分業者售價顯較時價偏低；另部分業者總售價雖無偏低情事，惟房屋售價偏低，土地售價偏高，造成土地獲利鉅大而房屋卻虧損之情形；甚有部分工案房屋建造成本高於售價致虧損之異常情事。綜上，該局經查核後計調增房屋銷售額及調減進項金額計24億元、補徵營業稅額1.2億元。

【舉例說明】
國稅局最近查核之轄內知名建商在黄金地段推案銷售豪宅，依公司提供房屋及土地銷售合約資料，每坪銷售總價35萬元，房屋售價每坪15萬元，經國稅局查得該區域房地價格約為每坪30-40萬元，而房屋平均售價每坪為30萬，另查得不動產估價師鑑價資料評定房屋價格每坪亦約為25-30萬元，該建商房屋售價顯較時價偏低，且無法提供相關證明文件及說明房屋款偏低理由，該局乃依查得資料調整其房屋售價，並依法補徵營業稅。

另一建商自地自建銷售房地，經查其土地於短期內經多次轉手致土地成本增加，進而導致土地售價偏高，經查調該建商銀行貸款融資資料，發現業者於總價固定之下，申報土地售價偏高，房屋售價偏低，該局乃依查得資料調整房地售價比補徵營業稅。

呼籲建商銷售房地時，若總售價較時價偏低或雖然總售價未有偏低情事，惟現行法令銷售房屋應課徵營業稅及所得稅，若刻意壓低房屋售價，仍會被國稅局按時價調整補稅，至若經查獲未依實際售價報繳稅款時，則除補稅外尚需科處罰鍰。