103/06/11-【公司銷售房屋】營業人售屋價格壓低，國稅局可依時價調整
不少業者銷售房屋時，在房地總價約定後，會刻意壓低房屋部分的售價，同時抬高土地售價，以致房地總價雖節節飆升，但其中屬於房屋部分之售價所占的比例，卻顯然不合理！
國稅局分析原因指出，土地及房屋在法律上雖為不同之權利客體，在民間交易習慣，卻始終是房地併計單一價格，但由於現行稅法規定銷售土地免徵營業稅及營利事業所得稅，給了營業人銷售房地時「壓低房屋售價，抬高土地售價」的誘因。又營業稅法施行細則第21條規定，營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例，計算定著物部分之銷售額，因此不少業者誤以為，只要房地銷售價格有分別載明，就一律依照該各別銷售價格計算申報，於是刻意壓低房屋售價以求規避稅負，忽略了營業稅法第17條：「營業人以較時價顯著偏低價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額」之規定，被國稅局依時價調整房屋售價並補徵營業稅。
【舉例說明】
國稅局最近即查獲轄內甲公司於101年6月銷售房地總價2,660萬元，分別開立房屋銷售價格770萬元及土地銷售價格1,890萬元之統一發票，惟經國稅局查核發現，甲公司取得土地及房屋成本各為660萬元及1,000萬元，其申報房地銷售價格顯不合理，該公司雖提示已分別載明房屋及土地銷售價格之買賣合約書為證，但依查得之時價資料顯示，其房屋銷售價格顯較時價偏低，甲公司並無正當理由，乃依營業稅法第17條及同法施行細則第25條規定，以時價調增房屋銷售價格376萬元，核定補徵營業稅18萬8,000元。
國稅局強調，依據營業稅法第17條及同法施行細則第25條規定，營業人以較時價顯著偏低價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關仍得依時價認定其銷售額，調整補徵營業稅，籲請營業人銷售房屋之售價應合理參酌市場行情，別存僥倖心理，試圖以偏低售價規避稅負。